A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu manter a decisão que proibiu uma proprietária de alugar seu imóvel por meio da plataforma Airbnb sem autorização expressa na convenção de condomínio. Os ministros entenderam que a locação por Airbnb, para curtos períodos, não se enquadra nos contratos típicos de locação residencial ou por temporada.
No entanto a decisão não restou totalmente clara, levantando muitas dúvidas sobre sua aplicabilidade. Haverá proibição ampla e irrestrita da locação de imóveis via plataformas digitais em condomínios residenciais?
No caso específico examinado pela Corte, uma proprietária recorreu de decisões de instâncias inferiores que haviam proibido a locação por meio do Airbnb para mais de um locatário. Na convenção não possuía vedação expressa para locação dos imóveis via Airbnb. Os tribunais consideraram que o contrato não se enquadra nos padrões típicos, seja para locação residencial ou por temporada.
O STJ decidiu manter a decisão que proibia a disponibilização dos imóveis via Airbnb, pois se entendeu que os proprietários estavam, na verdade, negociando contratos atípicos de hospedagem. A fundamentação jurídica utilizada destacou que, no caso concreto, as atividades eram comerciais, não podendo ser exercidas em um condomínio residencial.
A decisão foi tomada apenas levando em conta a finalidade residencial do condomínio e a natureza da atividade exercida. O caso envolvia várias peculiaridades que levaram os ministros a entender que a negociação tinha finalidade comercial. No entanto, isso não implica que toda locação via Airbnb seja automaticamente categorizada atividade dessa natureza.
Houve um ponto específico mencionado na decisão, que não é forma de disponibilização do imóvel ao público que define a natureza jurídica. O que importa são as características e peculiaridades da “locação” e se ela respeita ou não as regras estabelecidas pela convenção condominial e pela legislação pertinente.
No Senado, tramita desde 2019 um projeto de lei (PL) que quer regulamentar a locação de imóveis residenciais por meio de plataformas como o Airbnb. O senador Angelo Coronel (PSD-BA), autor da proposta, argumentou que há um “vazio legislativo” que tem contribuído para o aumento dos conflitos entre proprietários que buscam alugar seus imóveis por meio de plataformas e moradores que se opõem à transformação do condomínio em um ambiente de hospedagem.
Esse caso concreto é um dos muitos casos específicos que chegam ao STJ, não sendo unânime e nem vinculante, valendo apenas para as situações apresentadas.
A matéria carece de maiores estudos e aprofundamentos, pois o aluguel é legal, expressamente na Lei do Inquilinato. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel. Somente nos casos de proibição expressa na convenção do condomínio é que estaremos diante de um quadro maior de certeza quanto à vedação.
Julgado em referência: REsp n. 1.819.075
Matéria: https://www.terra.com.br/economia/justica-mantem-proibicao-de-aluguel-de-imovel-pelo-airbnb-sem-autorizacao-do-condominio,90281c02405fff74458f34672f6899d2b1fptx35.html
Artigo: https://www.jusbrasil.com.br/noticias/o-stj-e-a-proibicao-da-locacao-de-imoveis-por-airbnb/2065488477
Resp n. 1819.075: https://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/stj/12189056
Demian Enrique Menna – Advogado Securitário e Ressecuritário
