O setor imobiliário representa o termômetro da situação econômica do país e, nos últimos meses, diversos fatores contribuíram para a queda do mercado. Podem ser destacados o desemprego, a restrição do crédito, a grande oferta e a consequente desvalorização imobiliária ou, ao menos, a diminuição da margem de lucro que vinha calcada na “bolha imobiliária”.
Muito embora o mercado já comece a demonstrar sinais de reação para retomada do quadro positivo, ainda próximo, fato é que as cicatrizes deste período turbulento deixaram marcas e as consequências ainda tomarão corpo ao longo dos anos por intermédio do judiciário. Isto porque levantamentos por órgãos públicos e privados apontam um crescimento entre 45 e 60% do número de ações judiciais, inerentes ao distrato de imóvel.
Já é possível perceber a incerteza do próprio judiciário, que sem qualquer direcionamento, abre caminho para as mais variadas decisões, com fundamentos desalinhados e conflitantes. Embora algumas decisões acertadamente sigam pela validade do contrato – aceito e ajustado livremente pelas partes[1], outras – de forma desastrosa e temerária – invalidam por completo o contrato[2], condenando incorporadoras à devolução da totalidade dos valores adiantados, corrigidos e com juros de mora.
O desequilíbrio do judiciário acaba por marchar contrariamente ao desenvolvimento econômico e ao crescimento do mercado imobiliário, mais uma vez penalizando o empreendedor e em alguns casos até inviabilizando a incorporação. É sabido que para a execução bem-sucedida de um empreendimento imobiliário, centenas de projetos são desenhados e gerenciados simultaneamente, sendo que a questão financeira é das mais complexas. Em regra, a construção de um empreendimento somente se inicia após a venda de 1/3 das unidades a fim de minimizar os riscos do negócio, porém, com uma margem atual de 41% de distrato dos contratos imobiliários, o negócio é diretamente afetado – isto sem levar em conta a baixa do mercado, que “amarra” a possibilidade de revenda rápida. Estes riscos do negócio são ainda maiores quando desmembradas todas as etapas estratégicas, surgindo despesas que não são passíveis de retorno como taxas de corretagem e despesas de lançamento.
O Pacto Global do Setor Imobiliário, que avançou na problemática, visando estabelecer parâmetros para reequilibrar as relações entre consumidores e incorporadoras, direcionar o próprio judiciário e frear a judicialização das questões imobiliárias, foi suspenso pelo Ministério da Justiça para nova análise, após o recuo do Ministério Público do Consumidor.
Cogita-se no Planalto a edição de medida provisória visando a regulamentação da questão, porém, a pressão quanto ao assunto é tamanha, sendo movida contrariamente pelo setor imobiliário e o Ministério Público. Em paralelo o Projeto de Lei 774/2015[3] é amplamente discutível e vem sendo objeto de críticas entre os especialistas do direito e do mercado imobiliário, uma vez que não traz o almejado equilíbrio para a questão do distrato e não contribui para minorar o alto grau de judicialização.
Percebe-se que o atual momento, mais do que nunca, aponta para o acautelamento máximo para as incorporadoras e construtoras, sendo que até a definição das diretrizes para resolução dos distratos imobiliários orienta-se pelo suporte jurídico preventivo, para minimizar riscos e estarem respaldados legalmente.
[1] Como reza a lei – “pacta sunt servanda”.
[2] Que deveria “ter foça lei” entre as partes.
[3] Acrescenta o art. 67-A à Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, para dispor sobre a devolução das prestações pagas em caso de desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóveis.
